Einführung Immobilienrecht Spanien

Anhand eines kurzen Überblicks über die Besonderheiten des spanischen Immobilienrechts mit seinen steuerlichen Auswirkungen möchten wir verdeutlichen, daß sich das spanische Recht in wichtigen Fragen grundlegend vom deutschen Recht unterscheidet.

In Spanien sind Immobilienkaufverträge formlos -d.h. also auch mündlich- wirksam. In der Regel wird ein Kaufvertrag über eine Immobilie zunächst privatschriftlich abgeschlossen und anschliessend die entsprechende öffentliche Notarurkunde (Escritura) erstellt. Der spanische Notar ist ein öffentlicher Urkundsbeamter, nicht mehr und nicht weniger. Seine Aufgabe besteht darin, dass er auf die Einhaltung der Formalien hinwirkt. Zur Rechtsberatung ist allein der Rechtsanwalt berufen.
Idealerweise gestaltet der Anwalt den Kaufvertrag oder überprüft ihn zumindest. Nur so ist wirklich sichergestellt, dass Ihren Interessen entsprechend wichtige steuerrechtliche, erbrechtliche und familienrechtliche Aspekte berücksichtigt werden. Im Gegensatz zu Deutschland werden in Spanien auch sogenannte „Gestorias“, „Asesorias“, Makler und sonstige Vermittler beratend tätig. Nicht nur, dass diese nichtanwaltlichen „Berater“ in der Regel über keine dem Anwaltsberuf vergleichbare Ausbildung verfügen, stehen Sie im Falle der Falschberatung mit leeren Händen da, da dieser Personenkreis nicht gesetzlich dazu verpflichtet ist, eine Berufshaftpflichtversicherung zu unterhalten!

Der Eigentumsübergang erfolgt im Regelfall, bei dem der Kauf mittels öffentlicher Urkunde/notariellem Kaufvertrag (Escritura) stattgefunden hat, mit Leistung der Unterschrift unter die Escritura. Die Eintragung ins spanische “Grundbuch” (Registro de la propiedad) ist für den Eigentumsübergang somit ohne Bedeutung. Diese Eintragung ist aber dennoch immens wichtig, da man sich Dritten gegenüber nur dann auf sein Eigentumsrecht berufen kann, wenn man ins Grundbuch eingetragen ist. Dadurch wird verhindert, dass der Verkäufer das Grundstück ein weiteres Mal an einen Dritten wirksam übertragen kann.

In steuerlicher Hinsicht ist als Besonderheit beispielsweise die in Spanien zu zahlende “Wertzuwachssteuer” (Plusvalía) zu beachten. Durch diese Steuer möchte der spanische Staat am Wertzuwachs der Immobilie zwischen Erwerb und Veräusserung teilhaben. Diese Steuer ist nach dem Gesetz vom Verkäufer zu tragen. In der Praxis wird die Steuer –was unproblematisch möglich ist- allerdings regelmässig auf den Käufer abgewälzt. Ist von der Möglichkeit, dass nach dem Kaufvertrag der Käufer die Plusvalía zu tragen hat, kein Gebrauch gemacht worden, kann der Käufer dennoch für die Zahlung dieser Steuer herangezogen werden! Dies gilt für den Fall, dass der Verkäufer keinen Wohnsitz in Spanien hatte oder aus Spanien weggezogen ist. Daher sollte sich der Käufer immer bei der Gemeinde über die Höhe der Steuer informieren, diesen Betrag vom Kaufpreis abziehen und selbst bei der Gemeinde einzahlen.

Von der oftmals praktizierten Unterverbriefung des Kaufpreises in der Escritura kann aus Käufersicht nur abgeraten werden. Zunächst bleibt nüchtern festzustellen, dass es sich um eine strafbare Steuerhinterziehung handelt (die in der Praxis allerdings in den seltensten Fällen als solche geahndet wird). Für den Käufer kommt die grosse Überraschung aber stets zum Schluss: Da die spanischen Behörden diese Praxis kennen, setzen sie den Kaufpreis nicht nach dem in der Escritura vereinbarten Kaufpreis, sondern nach eigenen Vorstellungen selber fest. Weiterer Nachteil: Ist in der Escritura unterverbrieft worden und verkauft nun der vormalige Käufer seine Immobilie an einen Käufer, der nicht unterverbriefen möchte, so muss unser ehemaliger Käufer und jetziger Verkäufer den jetzt auf dem Papier erzielten Gewinn –auch wenn tatsächlich gar kein Gewinn erzielt worden ist !- als Einkommen versteuern.

Tipp Erbrecht + Gesellschaftsrecht + Steuerrecht : Schon beim Immobilienerwerb auf eine günstige Vertragsgestaltung achten, die bei einem späteren Erbfall eine hohe Steuerlast der Erben vermeidet! In Spanien kann es sich auch durchaus lohnen, im Hinblick auf Immobiliengeschäfte und einer möglichen Steuerersparnis eine spanische GmbH (S.L.) zu gründen. Dies gilt auch zur Vermeidung/Verringerung der Erbschaftssteuer! Bereits diese wenigen Beispiel machen deutlich, dass Sie sich bei Ihren Immobilienangelegenheiten vertrauensvoll an einen Anwalt wenden sollten.

Wir unterstützen Sie gerne dabei, Ihre Interessen bei Ihren Immobiliengeschäften in Spanien durchzusetzen!

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